A planilha PCI
PCI é uma abreviatura de Proposta de Construção Individual. A PCI é um documento com a forma de uma planilha de cálculo. Essa planilha é um dos vários documentos necessários para requerer à Caixa Econômica Federal um financiamento destinado à construção de um imóvel único. Para ser aceita pela Caixa, a planilha PCI deve ser preenchida e assinada pelo proponente e pelo responsável técnico. Proponente é a pessoa que pretende construir um imóvel e propõe à Caixa Econômica Federal que conceda um financiamento para essa construção. Responsável técnico é o engenheiro ou arquiteto que se compromete a dar orientação técnica à condução da obra que transformará um desenho de projeto no papel em um imóvel de verdade.
O cronograma físico-financeiro
As informações preenchidas na planilha PCI são muitas e diversas. Exemplos dessas informações são o formato do terreno em que a construção será erguida, qual uso será dado ao imóvel e se há alvará para fazer a construção. Em nossa opinião, é outra a informação mais importante na planilha. Seu nome é "cronograma físico financeiro". Se simplificarmos um cronograma , ele ficará com a seguinte forma:
Exemplo 1:
- no primeiro mês, gastar R$ 4.307,82 na obra;
- no segundo mês, gastar R$ 5.086,04 na obra;
- no terceiro mês, gastar R$ 74.740,51 na obra;
- no quarto mês, gastar R$ 148.365,35 na obra;
- no quinto mês, gastar R$ 158.114,60 na obra;
- no sexto mês, gastar R$ 98.957,18 na obra;
- no final do sexto mês, a obra estará pronta.
Outros cronogramas terão mais meses; outros, terão menos. Muitos terão valores baixos; poucos, valores altos. De uma forma ou de outra, todos informam, mês a mês, quanto dinheiro será gasto na obra. O cronograma da planilha PCI, também, só que com uma complicação. Em lugar dos gastos, ele informa, mês a mês, a soma dos gastos mensais:
Exemplo 2:
- no primeiro mês, a soma é R$ 4.307,82;
- no segundo mês, a soma é R$ 9.393,86 (R$4.307,82 + R$5.086,04);
- no terceiro mês, a soma é R$ 84.134,37 (R$4.307,82 + R$5.086,04 + R$74.740,51);
e assim por diante até o sexto mês.
Essa complicação não deixa claro quanto é o uso, mês a mês, de "recursos próprios", um fato que deve ficar absolutamente claro para o proponente. Por isso, continuaremos tratando do cronograma que informa, mês a mês, o gasto na obra.
Os recursos próprios
Consideramos tão importante entender com total clareza o que são os recursos próprios que adaptaremos partes de um roteiro de financiamento de construção. Elas têm a descrição mais clara de recursos próprios que conhecemos. O roteiro foi preparado pelo site "Casa Dicas". O roteiro completo está na seguinte página: https://www.casadicas.com.br/financiamento/financiar-a-construcao-pela-caixa-como-funciona-o-financiamento.html.
Terceira, sexta e sétima etapas de roteiro de financiamento:
Terceira etapa - Você precisa fazer o projeto da construção com um arquiteto ou engenheiro. Neste projeto deverá constar o planejamento da construção, que deverá ser feito em atividades. Por exemplo:
- paredes: erguer 70% das paredes no terceiro mês e 30% no quarto mês
- hidráulica: instalar 30% da hidráulica no terceiro mês, 40% no quarto mês e 30% no quinto
- pintura: fazer 50% da pintura no quinto mês e 50% no sexto
Essas atividades devem ser definidas pelo engenheiro.
Sexta etapa - Se você for convidado pela Caixa para assinar o contrato de financiamento, você recebeu o sinal verde para iniciar a construção;
Sétima etapa - Lembra-se das atividades que o arquiteto definiu no projeto? Você deverá executar a primeira com o seu dinheiro, já que a Caixa não faz a liberação do valor do financiamento por antecipação. Após concluir a primeira, você deverá notificar a Caixa e esta enviará um engenheiro para fazer a vistoria e atestar que a primeira foi concluída. Então ela faz a liberação do valor referente à primeira e dá sinal verde para você fazer a segunda. E este ciclo se repetirá até o final da obra. Então, na prática você faz a construção com os seus próprios recursos e ao final de cada atividade a Caixa paga a você o valor referente à atividade feita. Em outras palavras, a Caixa não vai liberar dinheiro na sua mão. Na verdade, ela vai te reembolsar o que você já gastou.
Menos recursos próprios
Lá em nosso exemplo 1 de cronograma está escrito que no quinto mês haverá um gasto de R$158.114,60 na obra. Esse gasto é maior do que todos os gastos dos outros meses. Se o exemplo 1 de cronograma estiver em uma planilha PCI assinada pelo proponente, ele estará assumindo o compromisso de desembolsar no quinto mês R$158.114,60 de recursos próprios. É desnecessária qualquer explicação para sabermos com toda certeza que o proponente prefere gastar menos de R$158.114,60 a gastar toda essa quantia. Mas, é possível gastar menos? Sim, se ele modificar o cronograma da seguinte forma:
Exemplo 2:
- no primeiro mês gastar R$ 4.307,82
- no segundo mês gastar R$ 16.953,45
- no terceiro mês gastar R$ 117.077,55
- no quarto mês gastar R$ 117.077,55
- no quinto mês gastar R$ 117.077,56
- no sexto mês gastar R$ 117.077,56
- no final do sexto mês, a obra estará pronta.
Para baixar a lista de gastos de cada atividade, mês a mês, do cronograma do exemplo 2, clique no link a seguir. Baixar gasto, mês a mês, de cada atividade
Agora, a maior necessidade de recursos próprios ainda ocorre no quinto mês. Mas, dessa vez, é R$117.077,56. Em comparação com o cronograma do exemplo 1, que exige R$158.114,60, vemos que conseguimos reduzir em mais de 40.000 reais o volume de recursos próprios do quinto mês. A conta é: redução = R$158.114,60 - R$117.077,56 = R$41.037,04.
Uma melhoria de cronograma financeiro como a do exemplo 2 pode parecer pouco relevante. Porém, é do interesse do proponente de financiamento não subestimar a importância de aproximar o seu rendimento mensal e a quantidade de recursos próprios que a obra exige. Afinal, gastos de construção que se revelam acima do planejado é fato frequente na construção civil brasileira; abaixo do previsto, é a exceção.
Além de reduzir os recursos próprios, a modificação do cronograma tem cinco aspectos positivos:
- não muda o gasto total da construção;
- não muda o gasto de cada atividade da construção;
- não muda a duração prevista de cada atividade da construção;
- não muda a duração total da construção;
- atende a uma exigência da Caixa: o gasto no último mês da obra deve ser obrigatoriamente de, no mínimo, 5% do gasto total.
Método para melhoria de cronograma
Qual é o motivo de o cronograma do exemplo 2 ser melhor que o do exemplo 1? É a escolha muito mais cuidadosa do gasto, mês a mês, de cada atividade da obra do exemplo 2. Existe um método intuitivo de escolha de gastos para melhoria de cronograma. Consiste em fazer pequenas modificações de gastos de um cronograma, com a expectativa de obter um cronograma mais favorável ao proponente.
O lado positivo desse método é que ele pode ser usado por qualquer pessoa que tiver papel e lápis à mão. O seu lado negativo é ser muito trabalhoso. Quem o utiliza desiste antes de conseguir um razoável aperfeiçoamento do cronograma. Para evitar essa dificuldade, e conseguir cronogramas superiores, desenvolvemos uma forma de inteligência artificial que é especialista em melhoria de cronogramas. Sob a forma de prestação de serviço, colocamos essa inovação ao dispor do proponente de financiamento e do responsável técnico.
O que o serviço entrega
O serviço de melhoria de cronograma entrega ao tomador do serviço um texto que descreve o gasto, mês a mês, de cada atividade que corresponde à mínima necessidade de recursos próprios compatível com o orçamento da obra. O texto é formado por linhas organizadas em uma forma conhecida pela sigla "CSV". Essa decisão tem um motivo: qualquer programa de computador para trabalho com planilha de cálculo torna fácil ler linhas CSV e escrevê-las em uma planilha. Para baixar um exemplo de texto entregue ao tomador do serviço, clique no link a seguir. Baixar exemplo de texto que o serviço entrega
O que a prestação do serviço requer
Para prestar o serviço de melhoria de um cronograma, a inteligência artificial precisa de receber informações, e cabe ao tomador do serviço fornecê-las. São relativamente poucas. Basta indicar, para cada uma das atividades da construção individual, qual é o nome da atividade, seu gasto, o mês em que poderá iniciar e os meses em que poderá terminar. Aqui está um exemplo reduzido das informações.
Exemplo 3:
- a atividade "Serviços Preliminares" gastará R$4.307,82, poderá iniciar no primeiro mês e terminar no primeiro mês;
- a atividade "Revestimentos Internos" gastará R$64.583,15, poderá iniciar no quinto mês e terminar no sexto, ou antes;
- a atividade "Instalações Hidráulicas" gastará R$96.456,21, poderá iniciar no terceiro mês e terminar no quinto, ou antes.
O atendente do serviço espera receber essas informações escritas em linhas organizadas de uma forma conhecida pela sigla "CSV". Essa decisão tem um motivo: qualquer programa de computador para trabalho com planilha de cálculo oferece ampla comodidade para escrever linhas em CSV. No caso da informação do exemplo 3, a forma de escrita é:
Exemplo 4:
nome ; gasto ; início ; final ; mínimo ; máximo
Serviços Preliminares ; 4.307,82 ; 1 ; 1 ; 0 ; 100
Revestimentos Internos ; 64.583,15 ; 5 ; 6 ; 15 ; 60
Instalações Hidráulicas ; 96.456,21 ; 3 ; 5 ; 8 ; 30
O que são os números 8, 30, 15 e 60 do exemplo 4? São informações adicionais sobre o sistema construtivo, que devem ser consideradas quando se faz a melhoria de um cronograma. Um sistema construtivo é uma combinação de materiais e métodos empregados para construir um imóvel. Um exemplo de sistema construtivo é conhecido como "alvenaria convencional". Ele utiliza tijolos para constituir a alvenaria cuja única função é vedar o imóvel. É um sistema construtivo que todos conhecem, por ser um dos mais tradicionais na construção civil brasileira. Existem outros sistemas construtivos, menos conhecidos, que são denominados pela planilha PCI como "Paredes de concreto NBR 16055/16745", "Steel Framing", "Wood Framing", "Madeira", "Parede com EPS integrado".
Diferentes sistemas construtivos diferem em custo e em rapidez. Por isso, para melhorar o cronograma, a inteligência artificial depende da experiência do responsável técnico. Ele deve indicar como o sistema construtivo usado na obra combina os fatores custo e rapidez. Para simplificar essa informação, propomos que tenha duas formas: mínima e máxima percentagens de gasto de atividade que é possível gastar em um mês.
Exemplo 5:
- se um determinado sistema construtivo não possibilita executar menos de 15% da atividade "Revestimentos Internos" em um mês, nem mais de 60%, escreveremos os números 15 e 60 em uma linha CSV;
- se o sistema construtivo não é capaz de executar, em um mês, menos de 8% da atividade "Instalações Hidráulicas", nem mais de 30%, escreveremos os números 8 e 30 em um linha CSV.
Para baixar um modelo de linhas CSV com preenchimento completo de informações, clique no link a seguir. Baixar modelo de preenchimento de informações
Remuneração do serviço
A remuneração de um serviço de melhoria de cronograma é ajustada em acordo entre o prestador e o tomador do serviço. Na maioria dos casos, em um acordo bem-sucedido, a remuneração pactuada é, aproximadamente, um milésimo do gasto total da construção individual.
Contato
O endereço de correio eletrônico c976h12s61@gmail.com serve para tratativas de prestação do serviço de melhoria de cronograma. Também recebe dúvidas, sugestões, críticas e propostas de aprimoramento do serviço.